좁은 집의 희망, 실외기실 면적 제외의 모든 것: 법규와 실용적 해법 대공개

좁은 집의 희망, 실외기실 면적 제외의 모든 것: 법규와 실용적 해법 대공개

 

목차

1. 실외기실 면적 제외, 왜 중요한가?
2. 실외기실 면적 산정의 법적 기준은?
3. 실외기실 면적 제외를 위한 구체적인 방법 (신축/기축)
   • 신축 공동주택의 실외기실 면적 제외 기준
   • 기존 건축물의 면적 제외 특례 활용
4. 실외기실 면적 제외를 위한 설계 및 시공 시 고려사항
5. 면적 제외 기준 적용 시 유의할 점 및 행정 절차
6. 실외기실 면적 제외, 공간 효율성을 극대화하는 길

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1. 실외기실 면적 제외, 왜 중요한가?

주택을 소유하거나 구매하려는 분들에게 주거 전용면적은 매우 중요한 요소입니다. 주거 전용면적이 곧 실제 거주 공간의 크기를 나타내며, 각종 세금 산정 및 관리비 부과 기준이 되기 때문입니다. 하지만 에어컨 실외기실은 필수적인 설비 공간임에도 불구하고, 그 면적이 주거 전용면적에 포함되어 실사용 면적을 줄이고 재산 가치를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

이러한 문제점을 해결하고 국민의 주거 만족도를 높이기 위해 관련 법규가 개정되었고, 일정 기준을 충족할 경우 실외기실 면적을 바닥면적 산정에서 제외할 수 있게 되었습니다. 즉, 면적 제외는 실질적인 주거 면적을 늘리고 건축주의 부담을 줄이는 공간 효율성 극대화의 핵심 전략이 됩니다. 특히 소형 주택이나 오피스텔 등에서 이 1제곱미터 내외의 면적은 체감하는 공간감에서 큰 차이를 만들어내기 때문에 그 중요성이 더욱 강조됩니다.

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2. 실외기실 면적 산정의 법적 기준은?

실외기실 면적 제외의 기준은 「건축법 시행령」 제119조(면적 등의 산정방법)와 관련 법규인 「주택건설기준 등에 관한 규정」 및 「주택건설기준 등에 관한 규칙」에 명시되어 있습니다. 특히 2021년 1월 「건축법 시행령」 개정 이후, 건축물 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치(실외기) 전용 설치 공간에 대한 면적 완화 규정이 적용되었습니다.

핵심 법적 기준은 다음과 같습니다. 원칙적으로 건축물의 바닥면적은 벽, 기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정되지만, 특정 조건에서 제외 항목이 생깁니다.

• 원칙: 실내에 구획된 실외기실은 바닥면적에 산입됩니다.
• 면적 제외 특례 (2021년 개정): 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치 공간의 경우, 그 면적을 세대(실) 당 1제곱미터 이하의 범위에서 바닥면적 산정에서 제외할 수 있습니다. 즉, 최대 $1m^2$까지는 전용면적에서 제외되어 서비스 면적과 같은 효과를 냅니다.
• 발코니 설치 시: 공동주택의 경우 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따라 발코니 등 세대 안에 실외기 설치 공간을 마련해야 하며, 이 공간이 발코니로 인정되는 범위 (예: 폭 1.5m 이하) 내에 있고 발코니를 통해 진입하는 등 실질적으로 비내력벽으로 구획된 비(非)주거 공간의 성격을 가진다면 전용면적 산정에서 제외될 가능성이 높습니다. 다만, 발코니의 전용면적 산입 여부는 건축법상 바닥면적 제외 여부와 별개로 주택법령에 따라 판단되므로, 관할 지자체의 해석이 중요합니다.

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3. 실외기실 면적 제외를 위한 구체적인 방법 (신축/기축)

신축 공동주택의 실외기실 면적 제외 기준

신축 공동주택을 설계할 때는 법규에서 요구하는 기준을 철저히 준수하여 면적 제외 혜택을 확보해야 합니다. 이는 설계 단계에서부터 반영되어야 합니다.

1. 전용 공간 구획: 실외기실은 거실 등 주거 공간과 명확하게 구분하여 구획되어야 합니다. 다만, 외부 공기에 직접 닿는 곳(예: 발코니)에 설치하는 경우는 별도 구획이 불필요할 수 있습니다.
2. 배기장치 설치 공간 기준 준수: 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제8조에 따라 실외기 설치 공간은 냉방설비의 배기장치가 원활하게 작동할 수 있도록 설치 및 유지 관리에 필요한 여유 공간을 더한 크기로 해야 합니다. 이 여유 공간은 냉방설비의 규격과 열교환 성능 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 기준을 따라야 합니다. (예: 외부 공기에 직접 닿는 경우 가로 $0.5m$ 이상 등)
3. 면적 제한 준수: 바닥면적에서 제외되는 면적은 세대당 1제곱미터를 초과할 수 없습니다. 따라서 실외기실의 전체 면적이 $1m^2$를 넘더라도 제외되는 면적은 최대 $1m^2$까지만 인정됩니다.

기존 건축물의 면적 제외 특례 활용

기존 건축물이라 하더라도 면적 완화 규정을 적용받을 수 있습니다.

1. 용도 변경 및 신고: 건축물 대장상 용도 변경이나 건축물 변경 신고 등의 행정 절차를 통해 실외기 설치 공간을 명확히 하고, 해당 공간이 법적 기준을 충족함을 입증해야 합니다. 특히 기존에 실내 공간으로 분류되어 전용면적에 포함된 경우, 적절한 구획을 통해 냉방설비 전용 설치 공간임을 입증해야 합니다.
2. 발코니 확장 공간 활용: 기존 발코니를 확장한 경우, 실외기실로 사용할 부분을 비내력벽 등으로 명확히 구획하고, 이 부분이 발코니의 비확장 부분에 준하는 형태로 기능한다면 면적 제외의 여지를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 발코니 확장은 건축물 대장 변경 신고가 수반되므로, 행정청과의 사전 협의가 필수적입니다.

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4. 실외기실 면적 제외를 위한 설계 및 시공 시 고려사항

면적 제외의 혜택을 받기 위해서는 법적 기준 외에도 실질적인 설계와 시공에서 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 이는 실외기실의 기능 유지와도 직결됩니다.

1. 환기 및 배기 성능 확보: 실외기실 면적이 제외되더라도 실외기의 원활한 열교환 성능은 필수입니다. 충분한 외기 유입과 배출이 가능하도록 그릴창(루버)의 크기와 개방 방향을 설계해야 합니다. 실외기 전면, 후면, 측면에 필요한 이격거리($50cm$ 이상 등)를 확보하여 실외기의 성능 저하와 소음 문제를 예방해야 합니다.
2. 출입 및 유지관리 용이성: 실외기 점검 및 수리를 위한 출입문의 설치 및 개방 공간이 충분해야 합니다. 냉방설비의 유지 및 관리에 필요한 여유 공간이 법적 기준에 포함되어 있으므로, 이는 면적 제외의 중요한 근거가 됩니다.
3. 피난 안전성 고려: 특히 실외기실이 대피 공간이나 하향식 피난구와 통합되어 설계되는 경우, 피난 동선과 실외기 설치 위치가 서로 간섭하지 않도록 엄격하게 설계해야 합니다. 피난구의 개방 및 사용에 방해가 되지 않도록 실외기나 선반 등을 배치해서는 안 됩니다.

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5. 면적 제외 기준 적용 시 유의할 점 및 행정 절차

실외기실 면적 제외는 건축법과 주택법 등 복잡한 법규가 얽혀 있어 관할 지자체의 해석이 매우 중요합니다.

1. 사전 협의의 중요성: 건축 허가 또는 주택 건설 사업계획 승인 단계에서 실외기실의 면적 산입 여부에 대해 관할 허가권자 (시·군·구청 건축과)와 반드시 사전 협의를 거쳐야 합니다. 법적 근거를 바탕으로 설계 도면과 함께 명확한 면적 산정 기준을 제시해야 합니다.
2. 세대당 1제곱미터 제한: 면적 완화는 세대당 1제곱미터 이하로 제한되므로, 실외기실이 이 면적을 초과하는 경우 초과분은 바닥면적에 산입됩니다.
3. 면적 산정 기준: 면적 제외는 일반적으로 벽체의 중심선을 기준으로 하는 건축법상의 바닥면적 산정 방식에 적용되며, 분양 시 활용되는 외벽 내부선 기준의 주거 전용면적 산정 방식과는 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 바닥면적 제외가 전용면적 제외로 이어지는 경우가 대부분이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

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6. 실외기실 면적 제외, 공간 효율성을 극대화하는 길

실외기실 면적 제외는 단순한 건축 면적의 감소를 넘어, 실제 거주자가 누릴 수 있는 주거 공간의 가치를 상승시키는 매우 효과적인 방법입니다. 특히 최근의 공동주택 설계 트렌드는 발코니 등 서비스 면적을 적극적으로 활용하여 실사용 면적을 극대화하는 방향으로 발전하고 있습니다. 실외기실 면적을 법규에 따라 제외함으로써 확보된 공간은 주거의 쾌적성을 높이고, 궁극적으로는 주택의 경쟁력과 시장 가치를 높이는 중요한 요소가 됩니다. 따라서 건축주, 설계자, 시공자는 관련 법규의 최신 개정 내용을 숙지하고, 실외기실이 기능적으로 완벽하면서도 법적 면적 제외 기준을 충족하도록 정교하게 계획하는 것이 무엇보다 중요합니다. 약 2000자.